Wartość szacunkowa zamówienia na fontannę: kosztorys inwestorski, przedmiar i dlaczego oferty wykonawców rozjeżdżają się o 100%

Postępowania na roboty sezonu 2027 będą ogłaszane między grudniem a lutym, a projekt budżetu gminy musi być gotowy do 15 listopada. Między jednym a drugim terminem ktoś w wydziale inwestycji wpisuje do dokumentów kwotę, która zdecyduje o losie zadania: wartość szacunkową zamówienia. Przy większości robót budowlanych ta kwota bierze się z kosztorysu inwestorskiego liczonego z katalogów nakładów rzeczowych i publikowanych cen jednostkowych. Przy fontannie ta metoda działa tylko dla połowy zadania — dla niecki, komory i instalacji. Dla drugiej połowy, czyli technologii fontannowej, nie ma podstaw normatywnych. To główna przyczyna, dla której kosztorys inwestorski fontanny bywa błędny o kilkadziesiąt procent, a oferty wykonawców rozjeżdżają się dwukrotnie.

Ten tekst nie podaje kwot. Jest o metodzie: z czego ma się składać wartość zamówienia na fontannę, gdzie kosztorysanci ją gubią i jak sprawdzić dokument, zanim trafi do ogłoszenia.

Trzy funkcje wartości zamówienia i trzy sposoby, w jakie zła kwota wraca

• Decyduje o reżimie postępowania. Od 1 stycznia 2026 r. próg stosowania Prawa zamówień publicznych wynosi 170 000 zł netto (komunikat Urzędu Zamówień Publicznych o podwyższeniu progu stosowania ustawy). Zaniżona wartość może wypchnąć zadanie poniżej progu; zawyżona pociąga tryb i terminy, które nie były potrzebne.
• Jest punktem odniesienia dla rażąco niskiej ceny. Ustawa każe porównywać ceny ofert m.in. z wartością zamówienia powiększoną o VAT. Wartość zawyżona włącza alarm przy ofertach uczciwych; zaniżona nie włącza go wcale.
• Jest punktem wyjścia do kwoty, którą zamawiający zamierza przeznaczyć na sfinansowanie zamówienia — to odrębna wielkość, ustalana przez zamawiającego i podawana przed otwarciem ofert. Gdy najkorzystniejsza oferta ją przewyższa, a środków nie da się zwiększyć, postępowanie kończy się unieważnieniem — po miesiącach pracy i ze straconym sezonem.

Dlatego pytanie „ile ma kosztować fontanna” powinno paść w październiku w brzmieniu: „skąd wiemy, że tyle”.

Co ustawa mówi o wartości zamówienia na roboty budowlane

Ustalanie wartości zamówienia regulują art. 28–36 ustawy — Prawo zamówień publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 793). Zasada z art. 28: podstawą jest całkowite szacunkowe wynagrodzenie wykonawcy bez podatku od towarów i usług, ustalone z należytą starannością. Art. 29 zakazuje dzielenia zamówienia lub zaniżania jego wartości w celu uniknięcia przepisów ustawy, a art. 30 nakazuje przy zamówieniu udzielanym w częściach sumować wartość wszystkich części. To istotne przy fontannie, którą kusi rozbić na „roboty budowlane” i osobną „dostawę urządzeń”.

Dla robót budowlanych kluczowe są dwa przepisy. Art. 34 wskazuje, że wartość zamówienia na roboty ustala się na podstawie kosztorysu inwestorskiego sporządzanego na etapie dokumentacji projektowej albo na podstawie planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym; gdy zamówienie obejmuje zaprojektowanie i wykonanie, dochodzą planowane koszty prac projektowych. Art. 36 określa aktualność: dla robót budowlanych wartość ustala się nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem wszczęcia postępowania, a jeżeli po ustaleniu zmieniły się okoliczności mające wpływ na dokonane ustalenie, zamawiający przed wszczęciem dokonuje zmiany wartości.

Kosztorys inwestorski fontanny: metoda z rozporządzenia i jej granica

Metody i podstawy sporządzania kosztorysu określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 20 grudnia 2021 r. w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym (Dz.U. z 2021 r. poz. 2458, obowiązuje od 1 stycznia 2022 r.). Rozporządzenie zna dwie różne rzeczy, których nie wolno mylić:

1. Kosztorys inwestorski — sporządzany metodą kalkulacji uproszczonej: wartość robót to suma iloczynów ilości jednostek przedmiarowych i ich cen jednostkowych, bez VAT. Podstawą są dokumentacja projektowa, specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót, założenia wyjściowe do kosztorysowania oraz ceny jednostkowe robót. Kosztorys zawiera m.in. przedmiar, kalkulację uproszczoną, tabelę wartości elementów scalonych i załączniki z kalkulacjami szczegółowymi tam, gdzie ceny trzeba było policzyć indywidualnie.
2. Planowane koszty robót budowlanych określone w PFU — liczone metodą wskaźnikową, jako suma iloczynów wskaźników cenowych i ilości jednostek odniesienia dla poszczególnych grup robót. To metoda dla formuły zaprojektuj i wybuduj, gdzie nie ma jeszcze przedmiaru, bo nie ma projektu.

Przedmiar robót — zestawienie robót w kolejności technologicznej z ilościami jednostek — jest elementem dokumentacji projektowej w rozumieniu rozporządzenia o jej szczegółowym zakresie i formie (Dz.U. z 2021 r. poz. 2454). Kosztorys inwestorski bez rzetelnego przedmiaru nie istnieje; przedmiar bez pozycji technologicznych daje kosztorys kompletny formalnie i pusty merytorycznie. Miejsce kosztorysu wśród innych opracowań opisaliśmy w tekście o dokumentacji projektowej fontanny — tu interesuje nas wyłącznie to, jak go zrobić i sprawdzić.

Ceny jednostkowe kosztorysant bierze z dwóch źródeł: z aktualnych publikowanych informacji o cenach rynkowych albo — gdy takich nie ma — z kalkulacji szczegółowej, w której nakłady rzeczowe (robocizna, materiały, sprzęt) mnoży przez ceny czynników produkcji i dolicza koszty pośrednie oraz zysk. Nakłady rzeczowe pochodzą z katalogów (KNR, KNNR i pochodne) lub z kalkulacji indywidualnej. I tu jest granica metody: dla żelbetowej niecki, komory, hydroizolacji, rurociągów, kabli i nawierzchni katalogi istnieją. Dla technologii fontannowej nie.

Dlaczego katalogi nakładów nie obejmują technologii fontannowej

Katalogi opisują roboty powtarzalne: metr sześcienny betonu, metr rury, punkt oświetleniowy. Po stronie technologicznej nie ma w nich żadnej z pozycji, które decydują o wartości obiektu:

• dysze — stałe, ruchome, pieniące, mgłowe, z napędem pod DMX; różnica ceny między klasami sięga rzędu wielkości;
• pompy fontannowe — dobierane pod krzywą charakterystyki i wysokość strumienia, z falownikami, często kilka obiegów; katalogowa pompa obiegowa to inne urządzenie;
• oprawy podwodne — zasilanie SELV, sterowanie RGBW, osobne okablowanie i puszki hermetyczne;
• sterowniki i szafy technologiczne — PLC, moduły DMX, czujniki poziomu i wiatru, zdalny dostęp;
• uzdatnianie — filtracja, dozowanie, pomiar parametrów wody;
• rozruch i programowanie — próby, regulacja dysz, strojenie scenariuszy, szkolenie obsługi; nie ma pozycji za tydzień pracy inżyniera, który uczy obiekt pracować.

Rozporządzenie ma na to odpowiedź: kalkulację indywidualną i ceny rynkowe. W praktyce oznacza to zapytanie o cenę do producenta lub dystrybutora technologii, z parametrami wystarczającymi do wyceny — i wpisanie wyniku do kosztorysu w rozbiciu na pozycje. Dystrybutor z kartami katalogowymi i cenami dla całej gamy urządzeń jest naturalnym źródłem danych do takiej kalkulacji; karty urządzeń z oferty Aquatronic pozwalają zapisać w kosztorysie, o jaką klasę dyszy, pompy czy oprawy chodzi, zamiast wpisywać nazwę handlową.

Najczęstsze wyjście awaryjne kosztorysanta wygląda inaczej: jedna pozycja „zestaw fontannowy — komplet, 1 kpl.” z ceną z innego projektu albo z intuicji. Takiej pozycji nie da się zaktualizować, bo nie wiadomo, co w niej jest; nie da się jej porównać z ofertą; i nie da się na jej podstawie ocenić, czy niska cena jest rażąco niska. Kosztorys z taką pozycją spełnia wymogi formalne i jest bezużyteczny jako narzędzie.

Składowe wartości zamówienia na fontannę

Poniższa tabela jest listą kontrolną do kosztorysu. Kolumna „typowe pominięcie” opisuje to, czego w kosztorysach fontann brakuje najczęściej — zwykle dlatego, że w dokumentacji tej składowej nie było.

Składowa	Co obejmuje	Typowe pominięcie	Skutek w postępowaniu lub na budowie
Roboty budowlane	Niecka lub płyta posadzkowa, komora technologiczna, hydroizolacja, obrzeża, nawierzchnia, roboty ziemne, odtworzenie terenu	Komora liczona jako prefabrykat, gdy projekt zakłada monolit (lub odwrotnie); hydroizolacja jako jedna warstwa zamiast układu z przejściami szczelnymi	Oferty różnią się o wartość całej komory; roszczenia o roboty dodatkowe
Instalacje sanitarne i elektryczne	Rurociągi obiegowe, zasilanie i spust, odwodnienie, kanalizacja wód popłucznych, WLZ, rozdzielnica, ochrona przeciwporażeniowa	Kanalizacja dla wód z płukania filtrów; zasilanie bez rezerwy mocy na oświetlenie i pompy pokazowe	Woda z płukania nie ma gdzie odpłynąć; rozbudowa przyłącza poza umową
Technologia fontannowa	Pompy, dysze, oprawy, sterownik, szafa, czujniki, uzdatnianie, armatura, montaż, okablowanie technologiczne, programowanie scenariuszy	Jedna pozycja „komplet”; brak klas urządzeń; brak montażu i programowania jako osobnych pozycji	Nieporównywalne oferty; rażąco niska cena bez punktu odniesienia; obiekt zgodny z kosztorysem, ale bez pokazu
Przyłącza i opłaty	Przyłącze wody, kanalizacji, energii; opłaty przyłączeniowe; warunki techniczne gestorów sieci	Opłaty poza kosztorysem, bo „to nie roboty”	Wydatek pojawia się w trakcie budowy bez pozycji w budżecie
Rozruch i próby	Próba szczelności niecki, napełnienie, płukanie, regulacja dysz, próby elektryczne, strojenie i pomiary efektu	Rozruch „w cenie montażu”; brak pozycji za wodę do prób	Każdy wykonawca rozumie rozruch inaczej; odbiór bez działającego obiektu
Dokumentacja powykonawcza i szkolenie	Dokumentacja powykonawcza, instrukcje eksploatacji, lista części zamiennych z numerami katalogowymi, szkolenie obsługi, program sterownika jako własność zamawiającego	Brak pozycji; „wykonawca dostarczy” bez zakresu	Obiekt bez dokumentacji ruchowej; każda zmiana scenariusza wymaga wizyty wykonawcy
Zimowanie pierwszego sezonu	Opróżnienie, przedmuch, demontaż i magazynowanie elementów wrażliwych, zabezpieczenie komory	Pominięte, bo odbiór jest w lecie i „to już eksploatacja”	Pierwsza zima bez zabezpieczenia; uszkodzenia mrozowe przed końcem gwarancji
Nadzór i rezerwa	Nadzór inwestorski branżowy (w tym technologia), nadzór autorski, rezerwa na roboty nieprzewidziane	Nadzór tylko konstrukcyjny; brak rezerwy	Nikt po stronie zamawiającego nie ocenia technologii przy odbiorze; każda zmiana to aneks bez pokrycia

Proporcje zależą od obiektu, ale z doświadczenia wykonawcy technologia — urządzenia z montażem i programowaniem — stanowi często od jednej trzeciej do połowy wartości zamówienia, a przy fontannie posadzkowej na istniejącym placu bywa składową dominującą. To nie norma ani wskaźnik z rozporządzenia, tylko obserwacja. Jeśli w kosztorysie technologia stanowi kilka procent, to najpewniej nie dlatego, że obiekt jest prosty, lecz dlatego, że nie została policzona.

Dlaczego oferty rozjeżdżają się o 100%: plac, park, obiekt komercyjny

Dwukrotna rozpiętość cen pojawia się wtedy, gdy dokumenty zamówienia pozwalają każdemu oferentowi wycenić inny obiekt.

Fontanna posadzkowa na rynku: różny zakres technologii „w cenie”

Dokumentacja opisuje płytę z 24 punktami wodnymi i „efekt dynamiczny z podświetleniem”; kosztorys ma jedną pozycję technologiczną. Oferent A wycenia 24 dysze stałe na jednym obiegu, jedną pompę, oświetlenie białe i sterownik czasowy. Oferent B — dysze z regulacją wysokości, trzy obiegi z falownikami, oprawy RGBW pod DMX, czujnik wiatru i zdalny dostęp, bo tak rozumie „efekt dynamiczny”. Obie oferty są zgodne z dokumentacją, bo dokumentacja nie rozstrzyga. Art. 99 PZP wymaga opisu jednoznacznego i wyczerpującego, a przy wskazaniu znaku towarowego — dopuszczenia rozwiązań równoważnych z kryteriami ich oceny. „Lub równoważne” bez parametrów otwiera drogę do wyceny czegokolwiek.

Fontanna nieckowa w parku: różne założenia o komorze, uzdatnianiu i rozruchu

Projekt budowlany opisuje komorę jako „żelbetową”; projektu wykonawczego technologii nie ma. Oferent A liczy prefabrykat z włazem, B monolit z wentylacją, odwodnieniem awaryjnym i dojściem serwisowym. Uzdatnianie: A filtr z ręcznym dozowaniem, B układ z automatycznym pomiarem i korektą. Rozruch: A uruchomienie pomp, B tydzień prób z regulacją kaskady. Gwarancja: A minimum z umowy, B dłuższy okres z przeglądami. Obiekt taki jak fontanna w Parku Wilsona w Poznaniu różni się od tańszego wariantu nie wyglądem w dniu odbioru, lecz kosztem każdego kolejnego sezonu — a kosztorys, który tego nie rozróżnia, przygotowuje zamawiającego na wybór wariantu A.

Dziedziniec biurowca lub hotelu: bez PZP, ale z tym samym rozjazdem

Inwestor prywatny prosi trzech wykonawców o ofertę na podstawie wizualizacji i rzutu. Dostaje trzy ceny w rozpiętości dwukrotnej, bo każdy wycenił co innego: jeden bez przyłączy i opłat, drugi bez dokumentacji i szkolenia, trzeci z serwisem przez pierwszy sezon. Bez własnego kosztorysu inwestor wybiera po cenie końcowej, a różnice odkrywa w aneksach.

Wspólny mianownik: rozjazd ofert jest skutkiem dokumentacji, nie wykonawców. Jeżeli zamawiający nie ma projektu technologii, a mimo to ogłasza postępowanie na roboty, to w istocie wybrał formułę zaprojektuj i wybuduj — tylko o tym nie wie i nie policzył wartości metodą przewidzianą dla tej formuły.

Rażąco niska cena: zły kosztorys to fałszywy alarm albo brak alarmu

Art. 224 PZP nakłada obowiązek wezwania do wyjaśnień, gdy cena całkowita oferty jest niższa o co najmniej 30% od wartości zamówienia powiększonej o VAT, ustalonej przed wszczęciem postępowania, albo od średniej arytmetycznej cen wszystkich złożonych ofert niepodlegających odrzuceniu na podstawie art. 226 ust. 1 pkt 1, 5a i 10 — chyba że rozbieżność wynika z okoliczności oczywistych. Procedurę wyjaśnień opisaliśmy w tekście o kryteriach oceny ofert i rażąco niskiej cenie; tu chodzi o to, że mechanizm z art. 224 jest dokładnie tak dobry, jak wartość zamówienia, do której się odnosi.

Kosztorys zawyżony — bo technologię wpisano „z zapasem” jako komplet — daje fałszywy alarm. Uczciwa oferta wykonawcy, który policzył urządzenia z kart katalogowych, wpada poniżej progu 30%; postępowanie stoi, a wyjaśnienia porównuje się z kosztorysem, który nie ma pozycji do porównania. Kosztorys zaniżony — bo technologię pominięto lub przepisano z mniejszego obiektu — nie daje alarmu wcale. Oferta z najtańszą klasą urządzeń i rozruchem w jeden dzień mieści się w widełkach, wygrywa i kończy się obiektem, który spełnia dokumentację i nie spełnia oczekiwań. Próg średniej ofert nie pomaga, jeśli wszystkie oferty rozjechały się z tego samego powodu.

Kosztorys rozbity na pozycje technologiczne jest jedynym dokumentem, który pozwala ocenić wyjaśnienia rażąco niskiej ceny merytorycznie, a nie po objętości.

Aktualizacja wartości przed wszczęciem postępowania

Typowa sytuacja: projekt z kosztorysem odebrany w 2025 r., postępowanie w styczniu 2027 r. Aktualizacja wymagana przez art. 36 nie polega na przemnożeniu całości przez wskaźnik, lecz na sprawdzeniu, co się zmieniło w każdej grupie składowych:

• Urządzenia technologiczne — pompy, sterowniki, oprawy i dysze są w dużej części importowane; ich cena w złotych zależy od kursu euro i od cenników, które producenci aktualizują zwykle raz w roku. Pozycji „komplet” nie da się zaktualizować; pozycje z parametrami można ponownie wycenić u dystrybutora w jeden dzień.
• Stal nierdzewna — dysze, kratki, obudowy, elementy kaskad; jej cena zmienia się inaczej niż ogólny wskaźnik cen robót.
• Roboty budowlane — tu wskaźniki publikowane dla budownictwa są adekwatne, pod warunkiem że zakres z projektu się nie zmienił; jeśli po uzgodnieniach dodano oświetlenie albo przesunięto komorę, kosztorys musi to odzwierciedlać.

Data aktualizacji i jej podstawa powinny być w kosztorysie widoczne — dokumentują należytą staranność z art. 28, o którą pyta kontrola po unieważnieniu z powodu braku środków.

Jak sprawdzić kosztorys, zanim trafi do dokumentów zamówienia

Zamawiający nie musi być kosztorysantem, żeby ocenić, czy kosztorys fontanny nadaje się do ustalenia wartości zamówienia. Wystarczy dziewięć pytań:

1. Czy technologia jest rozbita na pozycje: pompy, dysze (z typem i liczbą), oprawy, sterownik i szafa, uzdatnianie, armatura, okablowanie, montaż, programowanie?
2. Czy każda pozycja urządzeniowa ma parametry pozwalające ją wycenić i porównać z ofertą — a nie nazwę handlową ani „lub równoważny” bez kryteriów?
3. Czy rozruch i próby są osobną pozycją z opisanym zakresem, włącznie z wodą do napełnień próbnych?
4. Czy są przyłącza i opłaty przyłączeniowe, a warunki techniczne gestorów są w dokumentacji?
5. Czy komora technologiczna jest wyceniona zgodnie z rozwiązaniem z projektu, a nie z założeniem kosztorysanta?
6. Czy dokumentacja powykonawcza, instrukcje, lista części i szkolenie mają pozycje z ilościami?
7. Czy zimowanie pierwszego sezonu jest w zakresie, jeśli odbiór wypada przed zimą?
8. Czy tabela elementów scalonych pokazuje proporcję technologii do robót budowlanych — i czy ta proporcja jest wiarygodna dla tego typu obiektu?
9. Czy kosztorys ma datę i podstawy cenowe, z których da się go zaktualizować przed ogłoszeniem?

Jeśli na którekolwiek pytanie odpowiedź brzmi „nie”, wartość zamówienia jest obarczona błędem, którego wielkości zamawiający nie zna. Najprostszym sposobem domknięcia luki są wstępne konsultacje rynkowe (art. 84 PZP): zamawiający może zwrócić się do wykonawców i dystrybutorów o informacje potrzebne do przygotowania postępowania, w tym o wstępną wycenę technologii dla opisanych parametrów. Konsultacje trzeba ogłosić i udokumentować, a udział wykonawcy w przygotowaniu postępowania podlega regułom art. 85 o wcześniejszym zaangażowaniu — zamawiający ma zapobiec zakłóceniu konkurencji, np. udostępniając wszystkim informacje przekazane w konsultacjach. Wykonawca specjalizujący się w projektowaniu i budowie fontann miejskich może w ramach takich konsultacji wskazać, których pozycji brakuje i jak zapisać parametry, żeby oferty były porównywalne.

Informację o zamiarze konsultacji zamieszcza się na stronie zamawiającego; ogłoszenie o zamówieniu publikuje się na e-Zamówienia. Im więcej pozycji z parametrami wykonawcy zobaczą potem w opisie przedmiotu zamówienia, tym mniej rezerwy na niewiadome wpiszą do oferty.

Poniżej progu ustawowego i u inwestora prywatnego

Mały obiekt — wodotrysk w parku osiedlowym, fontanna z budżetu obywatelskiego, remont technologii w istniejącej niecce — może mieścić się poniżej 170 000 zł netto. Wtedy ustawy nie stosuje się, a postępowanie prowadzi się według wewnętrznego regulaminu zamawiającego, zwykle jako zapytanie ofertowe. Zmienia się tylko podstawa prawna, nie problem: żeby wiedzieć, że zadanie jest poniżej progu, trzeba je najpierw policzyć z tych samych składowych. Przy remoncie dochodzi pułapka art. 29: „wymiana pomp” w jednym roku i „wymiana sterowania” w następnym mogą zostać uznane za jedno zamówienie podzielone w celu ominięcia ustawy, jeżeli od początku planowano je jako jedno zamierzenie. To nie automat — ocena zależy od tożsamości przedmiotowej, czasowej i podmiotowej — ale warto ją zrobić, zanim zrobi to kontrola.

Inwestor prywatny — hotel, biurowiec, centrum handlowe — zwykle nie stosuje PZP, chyba że spełnia przesłanki zamawiającego publicznego, sektorowego lub subsydiowanego z art. 4–6 ustawy, co warto sprawdzić przy dofinansowaniu ze środków publicznych. Bez ustawy nie ma obowiązku kosztorysu ani progów rażąco niskiej ceny. Zostaje to samo narzędzie w innej roli: kosztorys ze składowymi z tabeli wyżej jako szablon porównania ofert. Inwestor, który prosi wykonawców o wycenę w tym samym podziale na pozycje, dostaje trzy porównywalne oferty zamiast trzech różnych obiektów.

W obu wariantach wniosek jest ten sam: wartość zamówienia na fontannę nie bierze się z katalogu ani z podobnego obiektu w sąsiednim mieście, lecz z projektu technologii rozpisanego na pozycje, wycenionego u źródła cen urządzeń i sprawdzonego przez kogoś, kto takie obiekty uruchamia. To kilka dni pracy w październiku, które oszczędzają unieważnionego postępowania w marcu.

Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani opinii w indywidualnej sprawie. Sposób ustalenia wartości zamówienia, treść kosztorysu inwestorskiego i ocena ofert wymagają analizy konkretnego obiektu, dokumentów zamówienia oraz przepisów obowiązujących w dniu wszczęcia postępowania.

Jeśli przygotowują Państwo postępowanie na sezon 2027 i chcą sprawdzić, czy kosztorys fontanny zawiera technologię w pełnym zakresie, możemy przejść przez składowe konkretnego obiektu i wskazać, których pozycji brakuje — na etapie rozeznania rynku, przed ogłoszeniem. Zapraszamy do rozmowy pod numerem 501 257 549 lub przez formularz na stronie kontakt.